宅建士合格ブログVol.13<民法:物権変動(抵当権)>

「抵当権」の問題は、この10年くらい毎年出題されています。2問出題されている年度もありますので、テキストをしっかり読んで理解を進めてください。

土地や建物の不動産はお金を借りるときなどに「担保」として提供することが可能です。

不動産を担保として提供したときに、お金を貸した側がその不動産に対して「抵当権」を設定することも可能です。

抵当権は、お金を貸した側の債権の回収を担保するために設定されることから「担保物権」と言われます。

この抵当権は目的物に対して登記され、その内容(’設定の日時、金額、抵当権者等)は謄本などで確認することが出来ます。

住宅ローンを銀行から借りるような場合は、銀行を抵当権者として設定されることが一般的です。

住宅ローンの返済が滞ったような場合は、銀行は抵当権を行使(不動産を売却)してローンを回収します。

ただ、住宅などの不動産に抵当権が設定されても、占有権は移転しません。不動産の所有者は抵当権が実行されるまでは自由に使用出来ます。

また、抵当権は目的物に対していくつでも設定することが可能です。

先に設定された抵当権の後(先の抵当権を1番抵当、後から設定する抵当権を2番抵当以下3番、4番等)や、別々な債権者が同時に抵当権(同順位抵当権)を設定することも可能になっています。

不動産(土地・建物あるいは土地建物両方)に抵当権が設定された場合、土地や建物そのものに抵当権の効力が及びますが、土地には植木があったり物置が付いていたり建物には家具や襖などもあります。

では、抵当権はどの範囲まで効力が及ぶのか・・・と言うと。

①抵当権の目的物である不動産と一体となったもの・・・付加一体物

付加一体物とは取り外し困難なもので、建物であれば壁紙、据え付け家具、土地であれば植木などが該当します。

抵当権設定時に存在した取り外し可能なもの(畳、雨戸、庭石など)は従物と言って、これらにも抵当権は及びます。

②従たる権利・・・対象の土地が借地であったような場合、土地賃借権・地上権にも抵当権は及びます。

抵当権を実行する(担保物件を売却)する場合、対象不動産に数個の抵当権が付されている場合は、登記された日付によって順位が決まります。

1番最初に登記されている抵当権を「第一順位抵当権」、以下第二順位、第三順位(後順位抵当権者)~と言います。

担保物件が売却された場合、その売却代金を一番先に受け取れるのは第一順位の抵当権者です。

例えば、第一順位抵当権の金額が2,000万円で第二順位が1000万円、第三順位が500万円であったような場合。

不動産の売却代金が2000万円となった場合、第一順位の抵当権者が2000万円の配当を受け取れば、後順位の抵当権者には受け取る配当はありません。

なお、抵当権は元本だけを担保するものではなく利息にも及びますが最大2年分までとされています。