宅建士合格ブログVol.13<民法:物権変動(登記)②>

前回のブログで不動産の物権変動には、原則登記をしなければ第三者に対抗出来ないことを説明しました。

ただ、いくつかの場合に「登記」がなくて対抗できる場合があります。

①無権利者、不法占拠者、不法行為者

②背信的悪意者

③相続人

④前の前の所有者

①の場合、例えば他人が自分の土地に勝手に家を建てたような場合、無断で建物を建てた相手はその土地上に住む権利が無い無権利者になるわけで、こういう相手には登記がなくても土地の所有権を主張できるのです。建物を建てなくても不法に土地を占有しているような相手にも対抗することが出来ます。

②の背信的悪意者とは、社会通念上の信義に反するような行為をする者のことを言います。もう少し判りやすく言うと、「故意に他人を苦しめるような不法な行為をする者」となります。

一例を上げると、A社がBから依頼を受けてB所有の土地をCに売却した後、A社がBから所有権移転に関わる書類を受領したところ、買主Cに移転登記をせずにA社に移転登記をして自社のものにしたような場合、A社は背信的悪意者となりCはA社に対して登記がなくても所有権を主張することが出来ます。

③A所有の土地をBに売却し、Bが所有権移転登記をする前にAが死亡し、その相続人Dが権利を取得したような場合、Dが土地の引き渡しを拒んでもBは登記がなくてもDに対して所有権を主張することが出来ます。

この場合、相続人Dは被相続人Aの権利義務一切を引き継ぐことになるため、AがBと締結した売買契約を守る必要があるのです。

④前の前の所有者っていったいなんだ?

ちょっと判りづらいかもしれませんが、土地の所有権が転々とした場合の対抗要件がどうなるのか、と言うことです。

例えば、ある土地の所有権がAからB、BからC、CからDと移転したような場合に所有権の登記がAのままだったとしたら、DはAに登記がなくても対抗できるのか?

結論から言えば対抗できるのです。

それは、AとB,BとC,CとDはいずれも売買の当事者であり「第三者」ではないからです。

当事者間では登記がなくても相手方に権利を主張出来るのです。

<問題:TAC出版2015年版テキスト問題>

Aは自己所有の甲土地をBに売却し取引を終えたが、AからBへの所有権移転登記はまだ行われていない。Aの死亡によりCが単独相続し甲土地ついて相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた後、CからDに対して甲土地を売却しその旨の所有権移転登記がなされた場合、Bは自らの登記をしていないので、甲土地の所有権をDに対抗出来ない。

「回答:〇(対抗できない)」

相続人Cは土地所有者Aの一切の権利義務を引き継ぐことから、甲土地がA(相続人C)からB、Dへ二重譲渡された形となります。二重譲渡の場合は登記を先にすませた方が権利を主張できるので、CはDに対抗できないこととなります。